Das Wohnungsprotokoll – Infos, Inhalt, Mängel & mehr

Sowohl bei Einzug als auch beim Auszug wird ein sogenanntes Wohnungsprotokoll erstellt. In ihm werden alle Schäden und Mängel festgehalten, die die Mietsache am Tag der Wohnungsabgabe aufweist. Damit wird der Zustand der Wohnung in Schrift und Bild festgehalten. Klare gesetzliche Vorgaben sind im Obligationenrecht definiert. Das Wohnungsprotokoll bei Auszug dient also dazu, dass sich der Vermieter und die Mieterschaft darüber einigen, welche Schäden durch die Mieterschaft verursacht wurden. Mit seiner Unterschrift bestätigt der Mieter, dass er die Haftung für die Schäden übernimmt. Bei Streitigkeiten dient das Wohnungsübergabeprotokoll als Beweismittel. Das sind die gesetzlichen Regelungen.

Inhaltsverzeichnis

Der Inhalt des Wohnungsübergabeprotokolls

Wird ein Wohnungsprotokoll bei Einzug oder Auszug erstellt, so ist das ein wichtiges Beweismittel für den ausziehenden, aber auch einziehenden Mieter und dem Vermieter gleichermaßen. Deshalb sollte man dieses Dokument mit großer Sorgfalt ausfüllen. Es enthält eine möglichst vollständige Auflistung aller Mängel und Schäden in der Wohnung, aber auch die Zählerstände und die Anzahl der übergebenen Schlüssel. Wichtig zu wissen ist, dass die Wohnung nicht genauso aussehen muss wie beim Einzug. Normale Gebrauchsspuren sind völlig in Ordnung. Schließlich hat die Mieterschaft einen monatlichen Mietzins gezahlt.

Wurde die Wohnung sorgfältig behandelt, so ist mit einer Renovierung bei Auszug nicht zu rechnen. Bei einer übermäßigen Abnutzung aber muss die Mieterin und der Mieter den entstandenen Schaden anteilsmäßig zahlen. Hier lohnt sich jedoch der Blick in die Private Haftpflichtversicherung oder Hausratversicherung. Häufig übernehmen diese Schäden wie Risse im Waschbecken oder kleine Löcher im Parkett. Auf keinen Fall jedoch haften die Mieterin und der Mieter für Schäden, die sie nicht verursacht haben oder die bei ordnungsgemäßer Überprüfung während der Wohnungsübergabe erkennbar gewesen wären, sie aber nicht im Protokoll aufgenommen wurden. Für verdeckte Mängel haftet der ausziehende Mieter nur, wenn der Vermieter ihm diese innerhalb von 14 Tage nach der Wohnungsübergabe schriftlich mitteilt. Die Mieterschaft hat dann zehn Tage Zeit, die mitgeteilten verdeckten Mängel zu bestreiten. Tut er das nicht, so gelten sie als anerkannt und er haftet. Ausgenommen davon sind anderslautende Regelungen, die im Mietvertrag festgelegt wurden.

Die Übergabe der Wohnung und das Protokoll

Im Wohnungsprotokoll wird also genau festgehalten, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet. Dazu muss dieser dokumentiert werden. Schäden und Mängel sollten deshalb genau beschrieben und in Fotos festgehalten werden. Nur so kann klar bestimmt werden, welche Kosten die Mieterschaft übernehmen muss. Probleme gibt es immer dann, wenn es zu Streitigkeiten zwischen den Mietern und dem Vermieter kommt und im Wohnungsprotokoll nicht genau beschrieben ist, wie der Mangel sich zeigt. Das Wohnungsprotokoll dient immer auch zu Beweiszwecken. Das Wohnungsprotokoll bei Auszug, aber auch bei Einzug sollte deshalb folgende Punkte enthalten:

  • eine kurze Beschreibung des Mangels und des Schadens.
  • die Bestimmung, wer für den Schaden aufkommt oder wer den Schaden beheben muss.
  • bei einer prozentualen Aufteilung der Kosten zwischen Vermieter und Mieter, der jeweilige Anteil in Prozent und der Betrag.
  • die Festlegung des Wertes, den die Mieterschaft zahlen muss, falls der Schaden nicht behoben wird.
  • die Feststellung, bis wann der Mieter einen Schaden beheben muss.
  • Vorbehalte, die vom Mieter und Vermieter ausgesprochen werden.
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Das Wohnungs­übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug

Beide Vertragsparteien, also der Vermieter und die Mieterschaft, müssen das Wohnungsprotokoll unterzeichnen. Allerdings besteht dazu keine Verpflichtung. Will eine Vertragspartei das Wohnungsprotokoll nicht unterzeichnen, so wird das ebenfalls im Protokoll festgehalten. Aufgenommen werden müssen auch die Punkte, die bestritten werden, meist handelt es sich dabei um den Mieter, der einzelne Punkte bestreitet. Es ist daher empfehlenswert, der Partei, die die Unterschrift verweigert, das Wohnungsprotokoll per Einschreiben zuzusenden.

Empfehlung unserer Redaktion

Es gibt zwar keine zwingende Vorgabe, die einem Vermieter vorschreibt, dass ein Wohnungsprotokoll bei der Wohnungsabgabe zu erstellen ist. Wird jedoch kein Protokoll ausgefüllt, so muss der Vermieter beweisen, dass ein allfälliger Schaden auch wirklich durch diesen Mieter verursacht wurde. Ohne Wohnungsprotokoll wird das schwerfallen, weshalb sich ein solches empfiehlt.

Mängel bei der Wohnungsabgabe im Wohnungsprotokoll

Werden bei der Wohnungsübergabe Mängel festgestellt und muss der Mieter dafür haften, so muss der Vermieter eine Mängelrüge übersenden. Diese muss schriftlich erfolgen und innert weniger Tage der Mieterschaft vorliegen. In der Mängelrüge muss klar und eindeutig dokumentiert sein, welche Mängel und Schäden zu beheben sind. Versendet der Vermieter keine Mängelrüge und lässt die Frist ungenutzt verstreichen, so kann er später keine Ansprüche mehr geltend machen. Eine Ausnahme besteht nur bei den sogenannten verdeckten Mängeln. Waren diese zum Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung nicht erkennbar, so müssen diese der alten Mieterschaft nachgemeldet werden.

Bestand der Schaden bereits beim Einzug in die Wohnung, so hilft ein Blick in das Wohnungsprotokoll vorm Einzug. Der Schaden muss dort bereits festgehalten worden sein. Als Mieter muss man zwar nicht beweisen, dass man den Schaden nicht verursacht hat, doch ist der Schaden bereits beim Einzug vermerkt worden, muss man nicht haften. Der Vermieter ist jedoch gehalten, der Mieterschaft nachzuweisen, dass der Schaden oder Mangel während des Mietverhältnisses entstanden ist.

Stellt man als Mieter bereits vor dem Auszug fest, dass in der Wohnung nach dem Auszug größere Reparaturen vorgenommen werden müssen, so sollte man das dem Vermieter rechtzeitig mitteilen. Das ist zum einen wichtig für die Wohnungsabgabe und zum anderen für die Planung der Reparaturarbeiten. Kommt es nämlich dazu, dass die Mietsache nicht direkt weitervermietet werden kann aufgrund von Reparaturarbeiten, so kommen auf die Mieterschaft zusätzliche Kosten in Form von einem Mietzinsausfall zu. Bei kleineren Reparaturen bis zu einer Höhe von 100 CHF muss der Mieter für die Kosten aufkommen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter nicht für den Schaden verantwortlich ist, weil Altersgründe beispielsweise ausschlaggebend waren. Es handelt sich hierbei um den sogenannten kleinen Unterhalt.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei Fragen behilflich sein?

Grundsätzlich empfiehlt sich die Erstellung eines Wohnungsübergabeprotokolls immer, also bei Ein- wie auch Auszug. Denn nur wenn diese Auflistung von bestehenden Mängeln und Schäden festgehalten und von Mieter wie auch Vermieter unterfertigt wurde, kann ein Anwalt anhand dieser Auflistung Ihre Interessen im Streitfall wahren und zu unrecht gestellte Forderungen oder strittige Schäden bei der Gegenseitige einmahnen und Ihnen somit zu Ihrem Recht verhelfen.
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FAQ: Wohnungsprotokoll

Das Wohnungsprotokoll wird bei der Wohnungsübergabe vom Vermieter ausgefüllt. Er notiert dort alle Schäden und Mängel, die die Wohnung aufweist. Das geschieht beim Ein- und Auszug. So muss der Mieter nicht für Schäden haften, die er nicht verursacht hat. Wird das Protokoll vom Mieter unterschrieben, so akzeptiert er der Verursacher der Schäden zu sein und haftet.

Unter normale Gebrauchsspuren, die mit dem Mietzins abgegolten sind, fallen dunkle Flecken an der Wand an Stellen, an denen Bilder hingen oder Möbel standen. Bohrlöcher, die ordentlich verputzt sind, zählen auch zu den normalen Abnutzungserscheinungen. Selbst ausgetretene Pfade auf Teppichen gehören dazu.

Sind die neuen Mieter bereits eingezogen und entdecken einen Mangel an der Mietsache, der nicht im Wohnungsprotokoll vermerkt wurde, so handelt es sich um einen verdeckten Mangel. Dieser ist dem Vermieter sofort zu melden.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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