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Nachmieter – Anforderungen, Prüfung, Ablehnung

Ein Umzug geht immer mit der Kündigung des alten Mietvertrages einher und dabei auch mit der Beachtung einer Kündigungsfrist. Allerdings gibt es auch die Möglichkeit einen ausserterminlichen Auszug vorzunehmen und einen Nachmieter zu stellen. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, wie man vor Ablauf der Kündigungsfrist mit einem Nachmieter den Mietvertrag auflösen kann und was es dabei zu beachten gibt.
Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zum Nachmieter

Als Mieter kann man einen Mietvertrag für eine Wohnung immer zum ordentlichen Kündigungstermin beenden. Dabei ist die Kündigungsfrist entweder im Mietvertrag vereinbart oder es gelten die ortsüblichen Termine.

Wichtig ist es auch immer die Kündigung fristgerecht einzureichen, zumeist gilt hierfür eine Frist von drei Monaten. Für den Fall, dass man früher aus dem Mietvertrag heraus möchte und einen ausserterminlichen Auszug anstrebt, ist dies auch möglich. Nach den gesetzlichen Regelungen muss man in diesem Fall jedoch einen Nachmieter stellen, ansonsten muss man die Mietkosten noch bis zum Kündigungstermin tragen. 

In der Schweiz bedarf es also keiner Nachmieterklauseln in Mietverträgen, da nach dem Gesetz in Art. 264 OR es einem Mieter ermöglicht wird die Mietsache vorzeitig zurückzugeben, wenn er dem Vermieter einen zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt, der bereit ist, die Sache zu den gleichen Bedingungen (Umfang der Mietsache, Höhe des Mietzinses usw.) zu übernehmen.

Ausserterminliche Kündigung mit Nachfolgelösung

Über eine ausserterminliche Kündigung mit Nachfolgelösung sollte man den Vermieter möglichst frühzeitig mit einem eingeschriebenen Brief informieren. Oftmals führen Vermieter gerade in größeren Städten auch eine Warteliste mit potentiellen Mietern, sodass man sich die Suche nach einem Folgemieter sparen kann – der Vermieter sucht Nachmieter manchmal bereits im Vorfeld. In diesem Fall muss man dann nur den Auflösungsvertrag unterschreiben oder eine Wohnungsbesichtigung Nachmieter organisiert werden. Andernfalls ist bei einem ausserterminlichen Auszug jedoch der Mieter in der Verantwortung, einen nachfolgenden Mieter zu suchen und auch Besichtigungstermine zu vereinbaren. Ein potentieller Folgemieter muss zahlungsfähig und zumutbar sein. Er muss ferner bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen.

Anforderungen an einen Nachmieter

Entgegen der verbreiteten Auffassungen, der Mieter müsse drei Nachmieter stellen, ist gemäss Gesetz ein einziger Folgemieter ausreichend, wenn dieser die Voraussetzungen erfüllt. Entsprechende Nachmieterklauseln in Mietverträgen sind also ungültig. Jedoch empfiehlt es sich generell, dem Vermieter mehrere potentielle Folgemieter zu melden, da sich häufig auch Interessenten vor dem Abschluss eines Mietvertrages wieder zurückziehen. Ein tauglicher Folgemieter muss zahlungsfähig und zumutbar sein und den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen übernehmen.

Potentielle, folgende Mieter können dem Vermieter nach einer Wohnungsbesichtigung Nachmieter über ein Formular zur Meldung von Nachmietern zusammen mit einem Betreibungsregisterauszug an den Vermieter gemeldet werden. Dabei sollte eine Meldung von potentiellen Folgemietern an den Vermieter auch möglichst frühzeitig erfolgen, da ein Vermieter sich in Abhängigkeit von der jeweiligen Situation 14 bis 30 Tage Zeit lassen kann, um die vorgeschlagenen Kandidaten zu überprüfen. Aber auch der Vermieter kann einen Folgemieter suchen und muss sich nicht an vorgeschlagene Kandidaten halten

Zahlungsfähigkeit des Nachmieters

Ein potentieller Folgemieter ist immer dann zahlungsfähig, wenn er den Mietzins inklusive Nebenkosten vollständig zum im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkt an den Vermieter bezahlen kann. Für den Fall, dass gegen den potenziellen Nachmieter verschiedene Betreibungen vorliegen, Verlustscheine existieren oder er aus anderen objektiven Gründen nicht in der Lage ist, den vereinbarten Mietzins zuzüglich Nebenkosten zu bezahlen, ist er nicht zahlungsfähig und kann vom Vermieter abgelehnt werden. In Bezug auf das Einkommen eines potentiellen Folgemieters gilt die Faustregel, dass grundsätzlich nicht mehr als ein Drittel des Einkommens für die Miete aufgewendet werden sollte.

Zumutbarkeit eines Nachmieters

Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit eines potentiellen Folgemeiters müssen objektive Kriterien herangezogen werden. Dabei darf ein Vermieter an einen Nachmieter auch keine höheren oder anderen Anforderungen stellen als er das bei seinem bisherigen Mieter getan hat. Dabei kann z. B. bei einer Geschäftsraummiete ein stark geänderter Geschäftszweck unzumutbar sein, wenn aus einem bisherigen Büro z. B. ein Jugendcafe werden soll.

Auch kann ein Folgemieter als unzumutbar gelten, wenn er eine Tätigkeit ausübt, die in unmittelbarer Konkurrenz zu einem anderen Mieter im Haus steht oder zu den Tätigkeiten des Vermieters. Auch muss ein Vermieter keine Einzelperson als Folgemieter für eine ausgewiesene Familienwohnung akzeptieren und im Umkehrfall auch keine Grossfamilie für eine Wohnung, die bislang von einem kinderlosen Ehepaar bewohnt wurde.

Die Zumutbarkeit eines Nachmieters kann in Einzelfall immer durch den im Mietvertrag definierten Gebrauchszweck überprüft werden. Ausserdem sind bei der Bewertung auch die gesamten Lebensumstände eines Mietshauses zu berücksichtigen, wie z. B. das Alter der Mieter und die Mieterstruktur sowie auch der Lebensstil der Mieter.

Übernahme des Mietvertrages zu den gleichen Konditionen

Ein potentieller Folgemieter muss ausserdem gewillt sein, den bestehenden Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Für den Fall, dass der nachfolgende Mieter jedoch Bedingungen aufstellt oder seinen Willen zum Vertragsabschluss widerruft, so ist der bisherige Mieter nicht von seinen weiteren mietvertraglichen Pflichten befreit. Ein Vermieter ist ausserdem nicht verpflichtet, einen bestimmten vorgeschlagenen Folgemieter zu berücksichtigen. Also – für den Fall – Vermieter sucht Nachmieter – kann er sich auch für einen anderen Interessenten seiner Wahl entscheiden und mit diesem einen neuen Mietvertrag verhandeln.

Prüfung des Nachmieters durch Vermieter

Grundsätzlich hat ein Vermieter immer das Recht, einen vorgeschlagenen Folgemieter zu überprüfen. Hierzu kann er eine angemessene Frist in Anspruch nehmen, die nach der Rechtslehre maximal einen Monat betragen sollte. Handelt es sich um eine professionelle Liegenschaftsverwaltung, so wird von kürzeren Fristen ausgegangen. Für die Prüfung hat der Mieter dem Vermieter alle notwendigen Unterlagen und auch Informationen zur Verfügung zu stellen. Hierbei können sowohl Auskünfte beim Betreibungsamt als auch Informationen von Dritten relevant sein. Hierzu sollte man auch die Zustimmung des potentiell nachfolgenden Mieters eingeholen. Ausserdem kann der Vermieter verlangen, dass die Übergabe der Mietsache zu einem Monatsende erfolgt.

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Ablehnung eines Nachmieters durch den Vermieter

Generell kann ein Vermieter einen bestimmten Folgemieter ablehnen. Falls er jedoch eine zahlungsfähige und zumutbare Person ablehnt, die den Mietvertrag zu den bisherigen Konditionen übernehmen würde, so ist der bisherige Mieter von seinen vertraglichen Pflichten trotzdem befreit. Anderweitige Vereinbarung in Nachmieterklauseln sind ungültig. Dies gilt dann ab dem Zeitpunkt, zu dem der abgelehnte Nachmieter die Mietsache übernommen hätte. 

Ferner gilt dies auch für den Fall, dass der Vermieter z. B. eine Wohnung sanieren möchte, diese für sich selbst nutzen möchte oder einfach einen höheren Mietzins bei der Neuvermietung erzielen möchte. In diesen Fällen sollte ein Mieter dann nach ca. 10 Tagen eine schriftliche Bestätigung vom Vermieter verlangen, dass er aus dem Vertrag entlassen wird. Dies gilt auch in folgenden Fällen. Der Ablehnung gleichgestellt sind folgende Fälle:

  • Der Vermieter reagiert auf die Angebote nicht und weigert sich, die Schlüssel zur Mietsache zurückzunehmen. Hier sendet der Mieter am besten die Schlüssel eingeschrieben zurück.
  • Der Vermieter verzichtet auf die Angebote an potentiellen Folgemietern – Vermieter sucht Nachmieter – und teilt dem Mieter mit, dass er nach Ablauf der Kündigungsfrist die Mietsache an einen ihm genehmen Mieter übergeben wird.
  • Der Vermieter verlangt vom neuen Mieter einen höheren Mietzins.
  • Der Vermieter will dem Folgemieter nur einen Teil der Mietsache überlassen, worauf dieser den Vertragsschluss ablehnt.

Auch wenn der Mieter keinen Nachmieter findet, darf der Vermieter die Rücknahme der Mietsache nicht ablehnen. Er muss sich in diesem Fall auf die Mietzinsforderung anrechnen lassen, was er nach der Rückgabe der Mietsache einspart. Wie z. B.

  • Nach dem Auszug des Mieters sind nur noch reduzierte Heizkosten fällig.
  • Der Vermieter benützt die Mietsache nach dem Auszug des Mieters selber, z.B. indem er Möbel einlagert.
  • Der Vermieter führt nach dem Auszug Renovierungsarbeiten durch, die nicht nur eine Schadensbehebung umfassen, für die der Mieter haftet.

Für den Fall, dass der Mieter keinen Folgemieter stellt oder der vorgeschlagene Mieter zu Recht abgelehnt wird, muss der bisherige Mieter seinen Mietzins noch bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin bezahlen. Lehnt der Vermieter vorgeschlagene Folgemieter ab, sollte man als Mieter dafür eine schriftliche Begründung verlangen. Auch ist es sinnvoll, sich von den abgelehnten Nachmietern bestätigen zu lassen, dass sie die Wohnung zum vereinbarten Termin übernommen hätten zu den gleichen Bedingungen des Mietvertrages.

Wie sucht man einen passenden Nachmieter?

Will man als Mieter eine ausserterminliche Kündigung des Mietvertrages mit einem Folgemieter realisieren, sollte man zunächst im eigenen Familien- oder Bekanntenkreis suchen. Ausserdem kann es auch sinnvoll sein, die sozialen Medien für eine Nachmietersuche zu nutzen, mit der Bitte, den eigenen Beitrag zu teilen, um dadurch möglichst viele potentielle Interessenten zu erreichen. Ferner kann man die  eigene Wohnung natürlich auch auf Wohnungsportalen im Internet inserieren. 

Dabei sollte man sicherstellen, dass alle relevanten Informationen zum Mietobjekt angegeben werden, wie z. B. die Adresse, die Zimmerzahl, die Wohnfläche, das Baujahr der Immobilie und zugehörige Ausstattungen wie z. B. eine Einbauküche, Garage, Balkon oder auch Waschmaschine. Wichtig ist es auch gute Fotos des Mietobjektes beizufügen. Für potentielle Interessenten muss der Mieter dann auch eine Wohnungsbesichtigung Interessenten organisieren.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht beim Thema Nachmieter helfen ?

Will man als Mieter ausserterminlich den Mietvertrag auflösen, kann es sinnvoll sein, sich von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten zu lassen. Dabei kann dieser über die Möglichkeiten aufklären, mit einem Folgemieter vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Ferner wird ein Anwalt für Mietrecht auch darüber informieren, welche Bedingungen ein nachfolgender Mieter erfüllen muss und ob ggf. bestehende Nachmieterklauseln in einem Mietvertrag ungültig sind. 

Für den Fall, dass der Vermieter einen tauglichen Folgemieter abgelehnt hat, kann es auch zu Mietstreitigkeiten darüber kommen, ob der Mietvertrag trotzdem vorzeitig aufgelöst werden muss. In diesem Falle kann ein Anwalt für Mietrecht versuchen, eine aussergerichtliche Einigung mit dem Vermieter zu finden und ggf. restliche Mietzahlungen zu verhandeln. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Nachmieter.

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FAQ: Nachmieter

Lehnt der Vermieter einen tauglichen Folgemieter ab, so sollte man ihm in einem eingeschriebenen Brief mitteilen, dass man die Mietzinszahlungen einstellen wird, weil man einen zumutbaren Mieter vorgeschlagen hat. Ab dem Zeitpunkt, zu dem der nachfolgende Mieter die Wohnung gemietet hätte, sollte man dann keinen Mietzins mehr zahlen. Falls der Vermieter rechtliche Schritte einleitet und eine Betreibung einleitet, sollte man dagegen Rechtsvorschlag erheben. Oder man kann auch von sich aus ein Verfahren bei der Schlichtungsbehörde einleiten. Dies ist immer dann empfehlenswert, wenn man für die betreffende Wohnung eine Kaution hinterlegt hat.
Für den Fall – Vermieter sucht Nachmieter – und hat sich für einen anderen als den vorgeschlagenen Mieter entschieden, der erst einen Monat später als der eigene vorgeschlagene Mieter einzieht, kann der Vermieter dem ehemaligen Mieter den Leerstand nicht in Rechnung stellen, wenn der eigene vorgeschlagene Folgemieter alle verlangten Kriterien erfüllt hat. Jedoch stellt sich in der Praxis immer die Frage, ob der eigene vorgeschlagene Mieter alle objektiven Kriterien auch erfüllt hat.
Oft versuchen Vermieter dem Folgemieter einen erhöhten Mietzins aufs Auge zu drücken, jedoch ist dies illegal. Dies ist darin begründet, dass der nachfolgende Mieter den alten Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt. Anderweitige Nachmieterklauseln in Mietverträgen sind ungültig. Auch ansonsten darf nichts am Vertrag geändert werden, weder die Höhe des Depots, die Kündigungsfrist und andere Rechte. Sollte der Vermieter Änderungen erwägen und deshalb Interessenten verlieren, muss er selbst für den Mietzinsausfall aufkommen. Das einzige was der Vermieter tun kann, ist sich ausreichend Zeit bei der Prüfung der vorgeschlagenen Kandidaten zu nehmen. Normalerweise dauert das nicht länger als 30 Tage.
Zu unterscheiden ist, ob es sich beim Vermieter um eine grosse Liegenschaftsverwaltung oder einen privaten Vermieter handelt. Wer nur mal eben möchte, dass eine grosse Liegenschaftsverwaltung eine Bewerbung schnell prüft, muss mit einer maximalen Bearbeitungszeit von zehn bis zwanzig Tagen rechnen. Einem privaten Vermieter sollte bis zu 30 Tagen Zeit eingeräumt werden. Der Bearbeitungsvorgang kann beschleunigt werden, indem ausreichend viele Unterlagen des Bewerbers eingehändigt werden.
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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