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Ordentliche Kündigung § Rechtslage, Kündigungsfrist & mehr

Während ein befristetes Mietverhältnis automatisch mit Ablauf der Vertragsdauer endet, muss bei einem unbefristetem Mietvertrag eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Dabei sind sowohl die Kündigungsfrist als auch der Kündigungstermin einzuhalten. Wird einer der Termine verpasst, wird die Kündigung jedoch nicht unwirksam. Bei einer ordentlichen Kündigung der Wohnung sind alle gesetzlichen Vorschriften des Mietrechts konsequent einzuhalten. Die Nichteinhaltung zieht drastische Konsequenzen nach sich. Es empfiehlt sich also, sich an die Vereinbarungen im Mietvertrag und den Gesetzestexten zu halten.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage der ordentlichen Kündigung

Gemäss dem Schweizer Mietrecht können unbefristete Mietverträge unter Einhaltung der im Art. 266a Obligationsrecht (OR) vorgesehenen Kündigungsfristen und Kündigungsterminen durch eine empfangsbedürftige Willenserklärung beendet werden.

Diese Willenserklärung hat gemäss Art. 266 Obligationsrecht (OR) zwingend schriftlich zu erfolgen, wobei Vermieter hierfür das amtliche Kündigungsformular zu nutzen haben und Mieter formfrei mittels Kündigungsschreiben die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mitteilen können.

Wie kann die Kündigung erfolgen?

Grundsätzlich gilt, dass Mieter wie auch Vermieter unter Einhaltung der Kündigungsfristen zum nächstmöglichen Kündigungstermin den Mietvertrag ordentlich beenden können. Die Frist stellt hierbei jenen Zeitraum dar, der zwischen dem Zugang des Kündigungsschreibens und dem angestrebten Ende des Mietverhältnis darstellt. Der Kündigungstermin hingegen ist jener Zeitpunkt, an dem der Mietvertrag endet.

Zudem gilt es zu beachten, dass die Beendigung des Mietverhältnisse im Zuge einer ordentlichen Kündigung zwingend schriftlich zu erfolgen hat und Vermieter hierfür die – bei den Kantonen aufliegenden – amtlichen Kündigungsformulare zurückgreifen müssen. Diese beinhalten wichtige Belehrungen für den Mieter bezüglich seiner Rechte. Mieter hingegen können formfrei mittels Kündigungsschreiben das Mietverhältnis beenden. Um eine ordentliche Kündigung für ein Mietverhältnis aussprechen zu können gilt somit:

  • Die Kündigung muss schriftlich erfolgen
  • Sie muss vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt werden
  • Sie muss die Kündigungsfristen berücksichtigen
  • Der konkrete Kündigungstermin muss benannt werden

Das Schweizer Mietrecht ermöglicht im Übrigen auch die vertragliche Regelung von Kündigungsfrist wie auch Kündigungstermin. Jedoch dürfen diese vertraglichen Vereinbarungen nicht die gesetzlichen Rahmenbedingungen unterschreiten. So ist es zum Beispiel nicht zulässig, dass die Frist für eine Wohnung die gesetzliche Mindestfrist von 3 Monaten unterschreitet.

Geltende Rechtspraxis

Nach der derzeit geltenden Rechtslage in der Schweiz, aber auch nach der herrschenden Lehrmeinung können zwischen Mieter und Vermieter auch unterschiedlich lange Kündigungsfristen vereinbart werden. Im Ergebnis heißt das, dass der Mieter andere Kündigungsfristen haben kann als der Vermieter. Die Mindestkündigungsfrist von drei Monaten darf aber auf keinen Fall unterschritten werden.

Ordentliche Kündigung durch Vermieter

Unter Beachtung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen darf der Vermieter auch ohne Nennung von konkreten Kündigungsgründen ein Mietverhältnis aufkündigen. Jedoch empfehlen Experten die Nennung der Kündigungsgründe, da ohne Nennung triftiger Gründe Mieter oftmals ihr Recht auf Anfechtung der Kündigung wahrnehmen. Das führt zumindest zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses. Deshalb sollte wenigstens einer der nachfolgenden Gründe für eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter vorliegen:

  • Eigenbedarf
  • Mietrückstände des Mieters
  • Missachtung oder Verletzung der Hausordnung
  • Mangelnde Sorgfalt und / oder Rücksichtnahme des Mieters

Eine ausserterminliche Kündigung wäre darüber hinaus beispielsweise möglich, wenn die Höhe der Mietzinsrückstände mehr als zwei Monatsmieten betragen oder die Mieterschaft den Vermieter körperlich angegriffen hat. Die Formerfordernisse sind aber in jedem Fall einzuhalten. Das bedeutet, dass die amtlichen Formulare zu verwenden sind.

Amtliches Kündigungsformular

Wie bereits erwähnt sind Vermieter dazu verpflichtet, eine Kündigung ausnahmslos immer mittels amtlichen Kündigungsformular vorzunehmen. Dieses Formular ist beim zuständigen Kanton wie auch bei Interessenvertretungen für Vermieter erhältlich und enthält neben den grundsätzlichen Daten zur Kündigung auch wichtige Rechtsbelehrungen für den Mieter.

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Wann muss mit einer Anfechtung der Kündigung gerechnet werden?

Die Mieterin und der Mieter haben das Recht, die ordentliche Kündigung der Wohnung anzufechten. Das muss innerhalb von 30 Tagen in Schriftform geschehen. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt des Posteingangs bei der Mieterschaft. Die Anfechtung der Kündigung erfolgt bei der Schlichtungsbehörde und kann nur zwei Gründe haben:

  • die Kündigung verstößt gegen Treu und Glauben und ist damit missbräuchlich
  • es besteht ein Härtefall, der zumindest die Erstreckung des Mietvertrags verlangt.

Ein Härtefall ist beispielsweise dann gegeben, wenn es sich um einen älteren und/oder behinderten Menschen handelt. Das Gleiche gilt für Schwangere und Kranke. Es liegt allerdings auf der Seite des Mieters, den Härtefall nachzuweisen. Die ordentliche Kündigung der Wohnung kann damit aber nicht immer verhindert werden, wohl aber kann sich die Dauer des Mietverhältnisses verlängern.

Ordentliche Kündigung des Mieters

Die Auflösung eines unbefristeten Mietvertrags vonseiten der Mieterschaft bedarf eines Kündigungsschreibens, dass Fristgerecht an den Vermieter übermittelt wird. Auch Mieter können das Mietverhältnis nur zu einem vertraglich oder gesetzlich festgelegten Kündigungstermin hin auflösen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt bei Wohnungen zum Beispiel drei Monate. Länger darf sie sein, kürzer jedoch nicht. Die Schriftform ist also zwingend erforderlich und die Versendung sollte bestenfalls per Einschreiben erfolgen. Bei Partnerschaften und Ehegatten ist die Kündigung nur wirksam, wenn beide Partner sie unterschrieben haben. Einen Tag vor dem Beginn der Kündigungsfrist muss das Kündigungsschreiben beim Vermieter eintreffen. Entscheidend ist der Zugang beim Vermieter und nicht der Poststempel.

Folgen der ordentlichen Kündigung

Wurde die Kündigung des Mietvertrags ausgesprochen und nicht beeinsprucht, so gilt sie als von beiden Vertragsseiten als angenommen. Mieter müssen somit dafür sorge tragen, dass sie zum Ende des Mietverhältnisses das Mietobjekt im ordentlichen Zustand an den Vermieter zurückgeben. Hierbei sind allem voran ggf. nötige Renovierungen wie auch die Wohnungsreinigung zu beachten. Vermieter hingegen müssen dafür Sorge tragen, dass den Mietern die Wohnungsabgabe ermöglicht wird. Es ist daher in jedem Fall anzuraten, noch während der Kündigungsfrist das Mietobjekt in einem angemessenen Zustand zu bringen und einen Termin für die Wohnungsabgabe zu vereinbaren.

Wie kann ein Anwalt bei der ordentlichen Kündigung helfen?

Sowohl für die Mieterschaft als auch für den Vermieter ist es ratsam, sich einen Überblick über das Schweizer Mietrecht zu verschaffen. Hierbei ist ein Anwalt für Mietrecht gern behilflich. Dieser kann auch die Mieter- und Vermieterrechte in Bezug auf die ordentliche Kündigung der Wohnung im Detail genau erklären. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können sich bei einem Anwalt für Mietrecht genaue Informationen über die Form, die Frist und den Inhalt einer ordentlichen Kündigung einholen und sich natürlich auch beraten lassen. Dabei unterstützt der Anwalt immer beide Vertragsparteien. Treten Fragen zur ordentlichen Kündigung auf, kann ein Anwalt die Interessen der Mieterschaft und des Vermieters vertreten. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht empfiehlt sich immer für beide Vertragsparteien. Deshalb ist es ratsam, seine Erfahrung zu nutzen.

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FAQ: ordentliche Kündigung

Am letzten Werktag vor dem Beginn der Kündigungsfrist muss das Kündigungsschreiben beim Vermieter eintreffen. Dabei ist nicht das Datum des Poststempels ausschlaggebend, sondern der Tag, an dem der Vermieter die Kündigung erhalten hat.

Die Schriftform muss in jedem Fall gewahrt werden. Der Vermieter hat darüber hinaus das amtliche Kündigungsformular zu verwenden, damit die Kündigung wirksam wird.

Ein Blick in den Mietvertrag reicht, um die Kündigungstermine und -fristen zu erfahren. Diese sind zu beachten. Laut dem Schweizer Gesetzgeber beträgt die Mindestkündigungsfrist drei Monate, wenn es sich um eine Wohnung handelt.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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