Die ordentliche Kündigung – Das Wichtigste auf einen Blick

Während ein befristetes Mietverhältnis automatisch mit Ablauf der Vertragsdauer endet, muss bei einem unbefristetem Mietvertrag eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Dabei sind sowohl die Kündigungsfrist als auch der Kündigungstermin einzuhalten. Wird einer der Termine verpasst, wird die Kündigung jedoch nicht unwirksam. Bei einer ordentlichen Kündigung der Wohnung sind alle gesetzlichen Vorschriften des Mietrechts konsequent einzuhalten. Die Nichteinhaltung zieht drastische Konsequenzen nach sich. Es empfiehlt sich also, sich an die Vereinbarungen im Mietvertrag und den Gesetzestexten zu halten.

Inhaltsverzeichnis

Rechtslage der ordentlichen Kündigung

Die Wohnungskündigung eines unbefristeten Mietvertrags kann nur durch eine empfangsbedürftige Willenserklärung ausgelöst werden. Dabei handelt es sich um die ordentliche Kündigung. Wichtig ist dabei die Kündigungsfrist. 

Bei ihr handelt es sich um den Zeitraum zwischen dem Zugang des Kündigungsschreibens und dem angestrebten Kündigungstermin. Der Kündigungstermin dagegen ist der Zeitpunkt, an dem der Mietvertrag und damit das Dauerschuldverhältnis endet. Wichtig zu wissen ist, dass sowohl der Mieter als auch der Vermieter das Mietverhältnis mittels einer ordentlichen Kündigung auflösen können.

Der schweizerische Gesetzgeber verlangt, dass die ordentliche Kündigung dem Empfänger generell vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen muss. Einen Werktag davor ist jedoch ausreichend. Die Kündigungsfristen und -termine sind jedoch frei vereinbar und können daher variieren. So kann die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist zum Beispiel länger sein als die, die gesetzlich vorgesehen ist. Kürzer darf sie aber auf keinen Fall sein. Auch der Kündigungstermin kann anders vereinbart werden, als es die gesetzlichen Regelungen vorsehen.

Geltende Rechtspraxis

Nach der derzeit geltenden Rechtslage in der Schweiz, aber auch nach der herrschenden Lehrmeinung können zwischen Mieter und Vermieter auch unterschiedlich lange Kündigungsfristen vereinbart werden. Im Ergebnis heißt das, dass der Mieter andere Kündigungsfristen haben kann als der Vermieter. Die Mindestkündigungsfrist von drei Monaten darf aber auf keinen Fall unterschritten werden.

Mögliche Gründe für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Unter Beachtung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist darf auch der Vermieter der Mieterschaft kündigen. Doch dafür muss es einen guten Grund geben und diese sind gesetzlich festgelegt. Liegt kein triftiger Grund vor, so kann die Mieterin und der Mieter die Anfechtung der Kündigung des Mietvertrags vornehmen. Das führt zumindest zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses. Deshalb sollte wenigstens einer der nachfolgenden Gründe für eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter vorliegen:

  • die Anmeldung von Eigenbedarf
  • der Mieter ist mit dem Mietzins trotz Fristsetzung im Rückstand
  • die Mieterschaft hat die Hausordnung missachtet oder gröblichst verletzt
  • die Mieterin und der Mieter sind ihrer Verpflichtung zur Rücksichtnahme und Sorgfalt nicht nachgekommen.

Eine ausserterminliche Kündigung wäre darüber hinaus beispielsweise möglich, wenn die Höhe der Mietzinsrückstände mehr als zwei Monatsmieten betragen oder die Mieterschaft den Vermieter körperlich angegriffen hat. Die Formerfordernisse sind aber in jedem Fall einzuhalten. Das bedeutet, dass die amtlichen Formulare zu verwenden sind.

Mietzinsrückstand – ein triftiger Grund zur ordentlichen Kündigung

Es besteht vonseiten der Mieterschaft die Verpflichtung, neben dem Mietzins auch die Nebenkosten zu zahlen. Die Nichtzahlung der Warmmiete ist aber in der Schweiz auch der häufigste Kündigungsgrund. Gerät die Mieterschaft in Zahlungsverzug, so kann der Vermieter dem Mieter eine Frist von 30 Tagen setzen und die Kündigung der Mietsache androhen. Lassen die Mieterin und der Mieter die Frist ohne Zahlung verstreichen, so kann der Vermieter die Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen aussprechen. Für den Vermieter ist es wichtig zu wissen, dass das Schreiben über die Fristsetzung und die Kündigungsandrohung immer beiden Partnern zugehen muss. Das Gleiche gilt für das amtliche Kündigungsformular. Alternativ kann die Kündigung auch unterbleiben, wenn eine Stundungsvereinbarung getroffen werden kann. Auch andere Kompromisse sind natürlich möglich.

Ohne triftigen Grund dem Mieter kündigen

Als Vermieter hat man auch das Recht, ohne triftigen Grund dem Mieter zu kündigen. Allerdings hat die Mieterschaft ein Recht darauf, eine triftige Begründung zu verlangen. Sollten keine Gründe genannt werden, so bleibt die Kündigung trotzdem gültig. Es gebietet jedoch die Fairness dem Mieter so früh als möglich über die beabsichtigte Kündigung zu informieren. Benötigt man als Vermieter die Mietsache möglichst schnell und ohne Verzug, so kann man der Mieterin und dem Mieter auch eine Abfindung anbieten. Die muss allerdings nicht akzeptiert werden.

Sie benötigen einen Anwalt?
Finden Sie in unserem Anwaltsverzeichnis Ihren passenden Rechtsanwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe.
Anwalt-beauftragen

Die Formvorschriften für die ordentliche Kündigung einer Wohnung

Generell ist für das Mietverhältnis kündigen die Schriftform gesetzlich vorgeschrieben. Der Vermieter muss darüber hinaus noch das amtlich genehmigte Formular nutzen. Erhältlich ist dieses im Kanton. Das Formular muss vollständig und korrekt ausgefüllt sein. Handelt es sich um ein Ehepaar oder eine eingetragene Partnerschaft, so muss die ordentliche Kündigung beiden Partnern separat zugehen. Das gilt auch dann, wenn nur einer der Partner den Mietvertrag unterzeichnet hat.

Kündigt der Vermieter ohne triftigen Grund, so müssen die Kündigungstermine und -fristen eingehalten werden. Für Wohnungen liegt die Mindestkündigungsfrist bei drei Monaten. Es können jedoch auch längere Kündigungsfristen im Mietvertrag stehen. Wurde die Kündigungsfrist nicht eingehalten, so ist die Kündigung trotzdem wirksam. Allerdings erst ab dem nächsten Kündigungstermin. Auch für den Vermieter gilt, dass das Kündigungsschreiben am letzten Tag der Kündigungsfrist bei der Mieterschaft eintreffen muss. Es gilt der Eingang beim Mieter und nicht der Poststempel. Das Zustelldatum kann belegt werden, wenn das Kündigungsschreiben per Einschreiben versendet wird. In jedem Fall aber gilt, dass Kündigungsschreiben, muss vom Vermieter eigenhändig unterzeichnet werden.

Wann muss mit einer Anfechtung der ordentlichen Kündigung gerechnet werden?

Die Mieterin und der Mieter haben das Recht, die ordentliche Kündigung der Wohnung anzufechten. Das muss innert von 30 Tagen in Schriftform geschehen. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt des Posteingangs bei der Mieterschaft. Die Anfechtung der Kündigung erfolgt bei der Schlichtungsbehörde und kann nur zwei Gründe haben:

  • die Kündigung verstößt gegen Treu und Glauben und ist damit missbräuchlich
  • es besteht ein Härtefall, der zumindest die Erstreckung des Mietvertrags verlangt.

Ein Härtefall ist beispielsweise dann gegeben, wenn es sich um einen älteren und/oder behinderten Menschen handelt. Das Gleiche gilt für Schwangere und Kranke. Es liegt allerdings auf der Seite des Mieters, den Härtefall nachzuweisen. Die ordentliche Kündigung der Wohnung kann damit aber nicht immer verhindert werden, wohl aber kann sich die Dauer des Mietverhältnisses verlängern.

Die ordentliche Kündigung des Mieters

Die Auflösung eines unbefristeten Mietvertrags vonseiten der Mieterschaft bedarf eines Kündigungsschreibens für die Wohnung. Auch die Mieterin und der Mieter können das Mietverhältnis nur zu einem vertraglich oder gesetzlich festgelegten Kündigungstermin hin auflösen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Länger darf sie sein, kürzer jedoch nicht. Die Schriftform ist also zwingend erforderlich und die Versendung sollte bestenfalls per Einschreiben erfolgen. Bei Partnerschaften und Ehegatten ist die Kündigung nur wirksam, wenn beide Partner sie unterschrieben haben. Einen Tag vor dem Beginn der Kündigungsfrist muss das Kündigungsschreiben beim Vermieter eintreffen. Entscheidend ist der Zugang beim Vermieter und nicht der Poststempel.

Es gilt zu beachten, dass die Person, die den Mietvertrag geschlossen hat, auch die Kündigung einreichen muss. Haben mehr als eine Person einen Mietvertrag abgeschlossen, so müssen alle im Mietvertrag stehenden Personen das Kündigungsschreiben unterzeichnen. Alternativ kann auch jede Person einzeln fristgerecht kündigen. Eine Ausnahme besteht bei Familienwohnungen, denn hat nur ein Ehepartner den Mietvertrag unterzeichnet, müssen trotzdem beide das Mietverhältnis mittels eines Kündigungsschreibens auflösen.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der ordentlichen Kündigung helfen?

Sowohl für die Mieterschaft als auch für den Vermieter ist es ratsam, sich einen Überblick über das Schweizer Mietrecht zu verschaffen. Hierbei ist ein Anwalt für Mietrecht gern behilflich. Dieser kann auch die Mieter- und Vermieterrechte in Bezug auf die ordentliche Kündigung der Wohnung im Detail genau erklären. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können sich bei einem Anwalt für Mietrecht genaue Informationen über die Form, die Frist und den Inhalt einer ordentlichen Kündigung einholen und sich natürlich auch beraten lassen. Dabei unterstützt der Anwalt immer beide Vertragsparteien. Treten Fragen zur ordentlichen Kündigung auf, kann ein Anwalt die Interessen der Mieterschaft und des Vermieters vertreten. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht empfiehlt sich immer für beide Vertragsparteien. Deshalb ist es ratsam, seine Erfahrung zu nutzen.

Anwalt-beauftragen
Fragen zur ordentlichen Kündigung?
Unsere Anwälte für Mietrecht informieren Sie ausführlich zu allen Themen rund um das Kündigungsrecht und beantworten alle Ihre Fragen.

FAQ: ordentliche Kündigung

Am letzten Werktag vor dem Beginn der Kündigungsfrist muss das Kündigungsschreiben beim Vermieter eintreffen. Dabei ist nicht das Datum des Poststempels ausschlaggebend, sondern der Tag, an dem der Vermieter die Kündigung erhalten hat.

Die Schriftform muss in jedem Fall gewahrt werden. Der Vermieter hat darüber hinaus das amtliche Kündigungsformular zu verwenden, damit die Kündigung wirksam wird.

Ein Blick in den Mietvertrag reicht, um die Kündigungstermine und -fristen zu erfahren. Diese sind zu beachten. Laut dem Schweizer Gesetzgeber beträgt die Mindestkündigungsfrist drei Monate, wenn es sich um eine Wohnung handelt.

Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion

Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.

Weitere interessante Beiträge zum Thema: Kündigung
+2-02 ratings
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on pinterest
Pinterest
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email