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Geschäftsraummiete – Rechtliches, Mietzinsgestaltung & mehr

Grundsätzlich unterliegt die Geschäftsraummiete in der Schweiz den allgemeinen mietvertraglichen Regeln, jedoch finden einige Spezialbestimmungen Anwendung, die man kennen sollte. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen alles Wissenswerte zur Geschäftsraummiete zusammenstellen und dabei auch auf die Besonderheiten eingehen, die sie von einer Wohnraummiete unterscheiden.

Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zur Geschäftsraum­miete

Grundsätzlich ist die Geschäftsraummiete wie die Wohnraummiete auch eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter zur Überlassung eines Mietobjektes gegen ein Entgelt.

Im Gegensatz zum Wohnraum ist der Verwendungszweck hierbei jedoch wirtschaftlicher Natur, wie z. B. bei einer Anmietung von Büroräumlichkeiten, Ladenlokalen oder Kiosken. Dabei gelten jedoch viele rechtlichen Bestimmungen, die auch für die Anmietung von Wohnräumen gelten, ebenfalls für die Anmietung von Geschäftsräumen

Hierbei handelt es sich insbesondere um den Schutz vor einem missbräuchlichen Mietzins nach Art 269 ff. OR, den Kündigungsschutz nach Art 271 ff. OR und auch die Form einer Kündigung nach Art. 266. Zusätzlich sieht das Mietrecht in der Schweiz jedoch einige besondere Regelungen vor, die ausschließlich für die Miete von Geschäftsräumen gültig sind. Hierbei handelt es sich insbesondere um :

  • Art. 263 OR, wonach ein Geschäftsraummieter das Mietverhältnis mit Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen kann,
  • Art. 266D OR, nach dem besondere Kündigungsvorschriften für einen Mietvertrag über Geschäftsräume gelten,
  • Art. 268 – 268b OR, wonach dem Vermieter ein Retentionsrecht an beweglichen Gegenständen in den Geschäftsräumen zusteht, wenn die Mietzahlungen ausbleiben, sowie
  • Art. 272b OR, nach dem ein Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen kann, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.

Grundsätzliche Unterschiede zwischen dem Wohnungsmietrecht und dem Geschäftsraummietrecht:

WohnungGeschäft
Die Kaution beträgt maximal drei Monatsmieten.Es gibt keine Limitierung der Kaution.
Der Vermieter darf bei Zahlungsrückständen keine Sachwerte einbehalten.Der Vermieter darf bei Zahlungsrückständen Mobiliar, Waren oder Geräte zurückbehalten.
Wer vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen werden will, muss einen Nachmieter stellen.Wer vorzeitig aus dem Mietvertrag will, kann einen Nachmieter stellen oder das Mietverhältnis auf einen Dritten übertragen.
Die min. Kündigungsfrist beträgt 3 Monate.Die Mindestkündigungsfrist beträgt 6 Monate.
Mietverhältnis kann bis zu 4 Jahre erstreckt werden.Das Mietverhältnis kann bis zu 6 Jahre erstreckt werden.

Mietvertrag und Mietzinsgestaltung bei der Geschäftsraum­miete

Für die formelle Gestaltung eines Mietvertrages für eine Geschäftsmiete gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. S werden wie bei der Wohnraummiete auch hier die Vertragsparteien und der Vertragsgegenstand definiert, die Vertragsdauer und weitere Konditionen.

Vertragspartner

Allerdings ist es bei der Geschäftsraummiete durchaus wichtig, zu entscheiden, auf wen der Mietvertrag laufen soll. Für den Fall, dass man als Mieter z. B. eine GmbH oder AG gegründet hat, empfiehlt es sich immer, den Vertrag ausschließlich auf die Firma abzuschliessen. Falls jedoch der Vertrag zusätzlich noch auf den Mieter selbst läuft, haftet dieser neben der Firma als Solidarschuldner. Dabei haftet ein Solidarschuldner immer mit seinem gesamten privaten Vermögen. Deshalb empfiehlt es sich in diesen Fällen, die Haftung im Mietvertrag zumindest in der Höhe oder für einen bestimmten Zeitraum vertraglich zu beschränken.

Vertragsgegenstand

Auch gilt es bei der Geschäftsmiete, den Vertragsgegenstand und und die Befugnisse genau zu definieren. Für den Fall, dass man als Mieter die Geschäftsräume umgestalten möchte, muss man hierfür eine Genehmigung durch den Vermieter einholen. Generell besteht kein Anspruch auf Entschädigung für den geschaffenen Mehrwert. Dies gilt auch in dem Fall, wenn der Vermieter zum Vertragsende nicht auf eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes besteht. Wurden Umbauten von einem Vermieter schriftlich bewilligt, so müssen diese jedoch ohne eine gesonderte Vereinbarung auch nicht wieder rückgängig gemacht werden und in diesem Fall hat der Mieter bei seinem Auszug auch einen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung. Grundsätzlich ist es bei einer Geschäftsmiete also sehr wichtig, im Detail zu regeln, wer welche Kosten für einen Umbau übernimmt, wie dieser bei einem Auszug behandelt wird und wie sich ein Mehrwert berechnet.

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Mietkaution

Eine Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit bei ausbleibenden Mietzinsen und Nebenkosten sowie auch bei Schäden, die durch den Mieter verursacht wurden. Bei der Geschäftsraummiete gibt es hierbei im Gegensatz zur Wohnraummiete keine gesetzliches Limit in Bezug auf die Höhe. Jedoch geht die Rechtsprechung davon aus, dass diese Sicherheitsleistung in einem vernünftigen Verhältnis zu den finanziellen Risiken des Vermieters stehen muss. Grundsätzlich muss die Kautionssumme bei einer Bank hinterlegt werden, und zwar auf ein Sperrkonto oder ein Depot, das auf den Namen des Mieters lautet.

Mietzins

Das Mietrecht in der Schweiz sagt nichts zur Mietzinsgestaltung bei der Geschäftsraummiete, jedoch untersagt es den sogenannten Missbrauch. Hierbei ist ein Mietzins dann missbräuchlich, wenn der Vermieter einen übersetzten Ertrag erzielt oder aber auch wenn der Zins auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Dabei sieht das Gesetz auch vor, dass in Ausnahmefällen den Anfangsmietzins anfechten, wenn sie wegen einer persönlichen Notlage oder mangels weiterer Angebote zum Vertragsabschluss gezwungen waren. Auch möglich ist es in dem Fall, wenn ein Vermieter den Mietzins verglichen mit der bisherigen Miete erheblich erhöht hat. Hierbei kann dann eine Schlichtungsstelle überprüfen, ob der Ertrag zulässig ist. Für eine Anfechtung des Anfangsmietzinses hat ein Mieter ab dem Zeitpunkt der Übernahme des Mietobjektes 30 Tage Zeit.

Besondere Mietzinsvereinbarungen bei Geschäftsraummiete

Häufig werden gerade bei Geschäftsraummieten in der Schweiz dynamische Mietvereinbarungen getroffen, die sich an die Entwicklung bestimmter Parameter anpassen. Üblich sind z. B. Indexmieten, gestaffelte Mietzinse oder Umsatzmieten. Bei der Indexmiete gemäß Art. 269b OR, wird ein Mietzins regelmässig der Entwicklung des Landesindex der Konsumentenpreise angepasst. Hierfür ist jedoch ein Mietvertrag von mindestens 5 Jahren notwendig, der dann auch in dieser Zeit nicht vom Vermieter gekündigt werden kann und es dürfen auch keine weiteren Mietzinsanpassungen während der Mietzeit vorgenommen werden.

Hingegen wird bei der gestaffelten Miete nach Art 269c OR der Mietzins immer periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht. Dabei darf es dann nur eine Erhöhung jährlich geben und der Mietvertrag muss für mindestens 3 Jahre laufen. Außerdem ist auch eine Kombination von Indexmiete und gestaffelter Miete unzulässig. Bei der Umsatzmiete wird entsprechend vereinbart, dass der Mietzins einer bestimmten Prozentzahl des Umsatzes entspricht. Hierbei muss also der Umsatz definiert werden und die Abrechnungspflicht seitens des Mieters muss vereinbart werden. Außerdem wird zumeist auch ein Einsichtsrecht des Vermieters in die Bücher des Mieters vereinbart. In diesem Fall greifen jedoch die Regelungen des Art. 269 ff. zum missbräuchlichen Mietzins nicht. Allerdings können vom Vermieter auch keine anderen Gründe für eine Mieterhöhung geltend gemacht werden. Für den Fall, dass ein Mindestmietzins vereinbart wird, so unterliegt dieser jedoch dann den gesetzlichen Mietzinsregeln.

Kündigung bei der Geschäftsraummiete

Bei Geschäftsräumen beträgt die gesetzliche Mindestkündigungsfrist sechs Monate. Aus diesem Grund kann auch in einem Mietvertrag keine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden, längere Kündigungsfristen können jedoch individuell vereinbart werden. Ferner muss ein Vermieter immer schriftlich kündigen auf einem für die Kündigung genehmigten amtlichen Formular des jeweiligen Kantons. Aus beweistechnischen Gründen sollte eine Kündigung immer per Einschreiben versendet werden, denn massgeblich für Fristen ist der Erhalt der Kündigung und nicht das Datum des Poststempels.

Recht zur Anfechtung

Gewerbliche Mieter können die Kündigung des Vermieters anfechten oder auch eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn sie dies innerhalb von 30 Tagen bei einer Schlichtungsstelle einreichen.

Untermiete, Nachmieter und Übertragung des Mietverhältnisses

Will man seine Geschäftsräume oder Teile davon untervermieten, muss man dafür das Einverständnis des Vermieters einholen. Generell muss er eine Untervermietung erlauben, wenn man nicht die Bedingungen der Untervermietung verschweigt, die Untervermietung nicht missbräuchlich ist oder diese auch keinen Nachteil für den Vermieter darstellt.

Kündigungsfrist beachten!

Wie für die Hauptmiete, beträgt auch für die Untermiete die gesetzliche Kündigungsfrist mindestens 6 Monate. Für den Fall, dass in einem Untermietvertrag eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart wird, so ist diese ungültig.

Will man als Hauptmieter vorzeitig ausziehen, so ist man verpflichtet, rechtzeitig einen geeigneten Nachmieter vorzuschlagen. Grundsätzlich muss dieser sowohl zahlungsfähig als auch zumutbar sein und er muss bereit sein, den bisherigen Vertrag zu den geltenden Konditionen zu übernehmen. Für den Fall, dass der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter ablehnt, obwohl er die gesetzlichen Vorgaben erfüllt, kann der Hauptmieter trotzdem ausziehen und muss seine Miete nicht weiter bezahlen.

Auch ist es möglich, das eigene Mietverhältnis auf einen Dritten zu übertragen, falls der Vermieter zustimmt. Hierbei ist dies in der Praxis vor allen Dingen dann von Bedeutung, wenn man als Hauptmieter das Geschäft an einen Nachfolger verkaufen möchte im Rahmen eines Geschäftsübernahmevertrages. Dabei kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Übertragung nur aus wichtigen Gründen verweigern, wenn diese z. B. für ihn unzumutbar wäre.

Sonderfall Übertragung des Mietvertrags

Auch bei einer Übertragung haftet der bisherige Hauptmieter solidarisch mit dem neuen Mieter für die Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin. Bei befristeten Verträgen gilt die Haftung bis zum Vertragsende, jedoch maximal für 2 Jahre.

Das Retentionsrecht des Vermieters

Für den Fall, dass ein gewerblicher Mieter seine Miete nicht bezahlt, darf ein Vermieter im Mietobjekt befindliche Sachen zurückbehalten. Dieses sogenannte Retentionsrecht ist ein Pfandrecht des Vermieters, das ihm seine Mieteinnahmen sichern soll. Um das Recht ausüben zu können, muss sich ein Vermieter hierfür an das Betreibungsamt wenden., das dann eine Retentionsverzeichnis aufnimmt. Grundsätzlich gepfändet werden können z.B. Mobiliar oder Maschinen, aber auch Ware oder Fahrzeuge, wenn diese nicht zwingend zur weiteren Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebes benötigt werden.

Generell kann es sich also um alle beweglichen Sachen handeln , die sich in den vermieteten Räumen befinden und die zur Einrichtung oder Benutzung der Mietsache gehören. Dabei müssen jedoch die Gegenstände in einer direkten Beziehung zu dem vertragsgemässem Gebrauch stehen. Ferner können auch Sachen Dritter unter den Retentions Beschlag fallen, wenn der Vermieter weder wusste noch wissen musste, dass sie nicht dem Mieter gehören.

Jedoch ist keine Retention an Sachen Dritter möglich, die entweder gestohlen wurden oder abhanden gekommen sind. Grundsätzlich müssen jedoch die Retention Gegenstände verwertbar sein. Unverwertbar hingegen sind alle Gegenstände, die nach SchKG 92 unpfändbar sind. Hierbei Handelt es sich um sogenannte Kompetenzstücke, die alle Werkzeuge, Hilfsmittel etc. bezeichnen, die der Schuldner zur Ausübung seines Berufes braucht. Die dann gepfändeten Gegenstände werden erst dann wieder frei gegeben, wenn man als Mieter beim Betreibungsamt eine Sicherheit in Höhe der offenen Forderungen des Vermieters hinterlegt hat.

Wie kann ein Anwalt für Mietrecht bei der Geschäftsraum­miete helfen?

Die Geschäftsraummiete bietet eine Vielzahl von Gestaltungsmöglichkeiten und deshalb empfiehlt es sich sowohl für Mieter als auch für Vermieter, sich zum Thema von einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten zu lassen. Hierbei kann dieser generell zu den Gestaltungsmöglichkeiten beraten oder auch im konkreten Fall Vorschläge für eine sinnvolle Gestaltung eines Geschäftsraummietvertrages unterbreiten oder diesen gestalten. Ferner ist ein Anwalt für Mietrecht auch ein wichtiger Partner im Falle von Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter bei der Geschäftsraummiete.

Hierbei kann er aufklären, was in bestimmten Situation z. B. bei Umbaumaßnahmen, Mietpreisanpassungen etc. zulässig ist und wie diese geregelt werden können. In Fällen, in denen keine Einigkeit zu Streitpunkten erzielbar ist, wird er auch für seinen Mandanten die Einlage bei der Schlichtungsstelle vorbereiten oder eine Klage vor Gericht führen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Geschäftsraummiete.

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FAQ: Geschäftsraum­miete

Ein befristetes Mietverhältnis bei Geschäftsräumen endet mit Ablauf der vereinbarten Dauer, Eintritt des vereinbarten Termins oder Eintritt des vereinbarten Ereignisses. Jedoch ist eine ausserordentliche Kündigung immer möglich und es können auch weitere Kündigungsmöglichkeiten vereinbart werden. Für den Fall, dass es nach Ablauf stillschweigend fortgesetzt wird, wandelt es sich in ein unbefristetes Mietverhältnis (OR 266 Abs. 2). Häufig wird bei befristeten Geschäfts Mietverhältnissen eine Option auf Verlängerung des Mietvertrages vereinbart. Hierbei Handelt es sich dann um das Recht einer Mietpartei, durch Abgabe einer einseitigen Willenserklärung ein inhaltlich bereits fixiertes Vertragsverhältnis herbeizuführen.
Eine Geschäftsaufgabe ohne eine Kündigung des Mietverhältnisses kann z. B. dann zustande kommen, wenn der Hauptmieter seine Geschäftsräumlichkeiten mit Zustimmung des Vermieters untervermietet. Ferner kann ein Geschäftsraummieter das Mietverhältnis mit Zustimmung des Vermieters auch auf einen Dritten übertragen. Außerdem kann ein Mieter auch vorzeitig aus seinem Mietvertrag aussteigen, wenn er dem Vermieter einen akzeptablen Nachmieter stellt und dieser zu den gegeben Bedingungen einen Mietvertrag vereinbart.
Die Regelung besagt, dass eine nichtige Vereinbarung vorliegt, wenn die Pflicht des Vermieters von Wohn- oder Geschäftsräumen, die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten, ganz oder teilweise aufgehoben wird, ohne dass dies bei der Festsetzung des Mietzinses entsprechend berücksichtigt wird.
Ein Beitrag unserer juristischen Redaktion
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Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.

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