Wohnungskündigung § Infos für Mieter & Vermieter
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Mit der Wohnungskündigung wird nicht nur ein bestehendes Mietverhältnis beendet, sondern sie ist auch der Beginn wichtiger Massnahmen rund um den Auszug und die Übergabe des Mietobjekt an den Vermieter. Neben grundsätzlichen Kündigungsfristen und Formvorgaben an die Kündigung des Mietverhältnis gilt es also auch in die nahe Zukunft zu denken. Im nun folgenden Beitrag erfahren Sie, welche Anforderungen der Gesetzgeber an die Wohnungskündigung stellt, worauf Mieter wie auch Vermieter achten müssen und wie es nach der eigentlichen Kündigung der Wohnung weiter geht.
- Das Wichtigste in Kürze
- Die Wohnungskündigung muss immer schriftlich erfolgen.
- Das Kündigungsschreiben muss am letzten Tag vor dem Beginn der Kündigungsfrist beim Empfänger ankommen.
- Die Kündigungsfrist ist in der Regel im Mietvertrag vereinbart worden.
- Bei einer ausserterminlichen Kündigung kann ein Nachmieter gestellt werden.
- Der Nachmieter muss solvent und zumutbar sein.
- Der Vermieter kann die Wohnung kündigen, wenn er dafür das amtlich genehmigte Formular nutzt.
- Die Wohnungskündigung bei einem Todesfall muss durch die Erben erfolgen.
Grundsätzliches zur Wohnungskündigung
Im Schweizer Mietrecht finden sich im Art. 266 sowie im Art. 266a Obligationsrecht (OR) konkrete Bestimmungen wie eine Wohnungskündigung zu erfolgen hat. Der Gesetzgeber regelt eindeutig, dass die Kündigung der Wohnung ausnahmslos in Schriftform zu erfolgen hat und das auch, wenn der eigentliche Mietvertrag mündlich geschlossen wurde. Doch auch bezüglich des Kündigungstermins sieht das Mietrecht eindeutige Regelungen vor. So müssen Vermieter wie auch Mieter sich im Regelfall an Kündigungsfristen halten, die nur bei begründeten Ausnahmefällen im Zuge einer ausserterminlichen Kündigung ausser Acht gelassen werden dürfen.
Wohnungskündigung durch Mieter
Die ordentliche Kündigung der Wohnung beginnt mit der Versendung des Kündigungsschreibens für die Wohnung. Das muss in schriftlicher Form an den Vermieter gesendet werden. Ratsam ist es, die ordentliche Kündigung der Wohnung per Einschreiben zu versenden. Am letzten Tag vor dem Beginn der Kündigungsfrist muss die Wohnungskündigung beim Vermieter eintreffen.
Zu welchem Kündigungstermin die Mieterin und der Mieter die Wohnung ordentlich kündigen können, ergibt sich meist aus dem Mietvertrag. Gibt es im Mietvertrag keinen festgelegten Kündigungstermin, so gelten die ortsüblichen Kündigungstermine, die je nach Kanton unterschiedlich sein können. Einen Grund für die ordentliche Kündigung der Wohnung muss die Mieterschaft nicht angeben. Erlaubt ist es aber. Wer als Ehepaar oder eingetragene Partnerschaft eine Wohnung kündigt, muss beachten, dass immer beide Partner das Kündigungsschreiben unterzeichnen müssen. Das gilt auch dann, wenn nur einer im Mietvertrag genannt wurde.
Form für die Kündigung
Das Schweizer Mietrecht bestimmt, dass die Auflösung eines Mietvertrags schriftlich zu erfolgen hat. Der Vermieter muss das amtlich zugelassene Formular benutzen. Dabei ist das Kündigungsschreiben eigenhändig zu unterschreiben. Das gilt sowohl für die Mieterschaft als auch für den Vermieter. Nicht zugelassen ist die Wohnung per Telefon oder E-Mail zu kündigen. In schriftlicher Form sollte das Schreiben dann per Einschreiben versendet werden. Ist es dringend, so kann man seinem Vermieter das Kündigungsschreiben auch persönlich übergeben. Entweder bestätigt der Vermieter mit seiner Unterschrift und dem Datum den Erhalt oder man zieht einen Zeugen hinzu.
Frist & Kündigungstermine
Die Kündigungsfrist und der Kündigungstermin sind eng miteinander verbunden. Wird eine der beiden nicht eingehalten, so ist das Kündigungsschreiben zwar trotzdem wirksam, allerdings erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Die Frist findet sich in der Regel im Mietvertrag. Ist sie dort nicht festgelegt worden, so gilt die Mindestkündigungsfrist von drei Monaten für Wohnräume. Festgelegt im Art. 266c des Obligationenrechts. Möglich ist aber, dass die Frist länger als die gesetzlich vorgeschriebene im Mietvertrag Wohnung festgelegt werden kann. Eine kürzere Frist darf aber nicht fixiert sein.
Will man also die neue Immobilie am 01.08. beziehen, so muss die alte Wohnung auf den 31.07. gekündigt werden. Beträgt die Frist drei Monate, würde das bedeuten, dass die Kündigung spätestens am 30.04. beim Vermieter eingetroffen sein muss. Es gilt der Tag des Zugangs beim Vermieter, nicht der Poststempel auf der Wohnungskündigung. Die ortsüblichen Kündigungstermine kann man bei der Gemeindeverwaltung oder der Schlichtungsbehörde in Erfahrung bringen.
Fristlose Wohnungskündigung
Manchmal muss es einfach schnell gehen, ob ein neuer Job in einer anderen Stadt oder die Wunschimmobilie für beide gilt, die alte Wohnung muss schnell gekündigt werden. In so einem Fall kann ausserterminlich gekündigt werden. Damit die ausserterminliche Kündigung auch möglich ist, muss ein Nachmieter gestellt werden. Dieser muss solvent und zumutbar sein. Für die ausserterminliche Kündigung reicht es dem Vermieter, einen Nachmieter vorzuschlagen. Wer sichergehen will, der schlägt mehr als einen vor. Wichtig zu wissen für die Mieterschaft ist, dass der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter aus den folgenden Gründen ablehnen kann:
- der Betreibungs- und Strafregisterauszug ist nicht positiv
- die Wohnung würde überbelegt werden
- die klar geregelten Wohn- und Altersstrukturen im Haus werden verletzt.
Wer fristlos seine Wohnung kündigen muss, der informiert rechtzeitig den Vermieter. Das geschieht mit dem Kündigungsschreiben. Dann sucht man einen Nachmieter, der zahlungsfähig und angenehm sein sollte. Ganz wichtig ist, dass ein potenzieller Nachmieter den Mietzins zahlen können muss. Wurden Nachmieter gefunden, müssen Besichtigungstermine vereinbart werden. Dabei lässt man die Interessenten das entsprechende Formular für Nachmieter ausfüllen. Diese Formulare werden dann an den Vermieter gesendet. Dieser hat zwischen 14 Tage und 4 Wochen Zeit, die potenziellen Nachmieter zu prüfen. Ist der Vermieter mit dem Nachmieter einverstanden, kann die Mieterschaft um die Entlassung aus dem Mietvertrag bitten.
Wohnungskündigung durch Vermieter
Will der Vermieter seinem Mieter kündigen, so muss er dafür das amtlich genehmigte Formular nutzen. Ein einfaches Kündigungsschreiben reicht also nicht. Leben im Mietobjekt ein Ehepaar oder eine eingetragene Partnerschaft, so muss das Kündigungsschreiben beiden Partnern separat zugehen. Das gilt auch für den Fall, dass nur einer der Partner den Mietvertrag geschlossen hat. Der Vermieter muss keine Begründung für die Kündigung angeben, wohl kann die Mieterschaft aber eine solche verlangen. Die Kündigung der Wohnung ist allerdings auch ohne Begründung wirksam. Für die ordentliche Kündigung der Wohnung muss sich der Vermieter an die gleichen Fristen und Kündigungstermine halten wie die Mieterschaft. Entweder gelten also die vertraglich vereinbarten Fristen oder aber die ortsüblichen.
Ausserterminliche Kündigung durch den Vermieter
Auch der Vermieter kann ausserterminlich und fristlos die Mietsache aufkündigen. Kommt die Mieterschaft ihren Pflichten zur Rücksichtnahme und Sorgfalt nicht nach, so kann der Vermieter mit einer Frist von 30 Tagen auf das Monatsende die Wohnung kündigen. Ist die Mieterschaft mit dem Mietzins in Verzug und kommt sie ihrer Verpflichtung zur Zahlung nicht innert von 30 Tagen nach, so kann der Vermieter die Wohnung kündigen. Ist die Mieterin und der Mieter zahlungsunfähig oder wurde die Wohnung vorsätzlich schwer beschädigt, so kann die Vermieterschaft der Mieterschaft fristlos kündigen.
Wenn der Mieter nicht auszieht
Ist die Wohnungskündigung form- und fristgerecht bei der Mieterschaft angekommen und zieht sie trotzdem zum Kündigungstermin nicht aus der Wohnung aus, so kann der Vermieter ein Ausweisungsbegehren stellen. Das dafür notwendige Formular erhält der Vermieter beim zuständigen Gericht. Haben die Mieterin und der Mieter den Wohnungsübergabetermin nach Ablauf der Kündigungs- und Erstreckungsfrist nicht wahrgenommen, so kann das Ausweisungsbegehren gestellt werden. Das Gericht muss den Ausweisungsbefehl und eine Vollstreckungsanweisung erlassen, damit der Vermieter die Mietsache auch wirklich räumen kann. Je nach Sachlage kann es unterschiedlich lang dauern, bis die Wohnung frei wird.
Anfechtung der Kündigung des Mietvertrags
Hat die Mieterschaft eine missbräuchliche oder nicht nachvollziehbare Wohnungskündigung erhalten, so kann sie diese anfechten. Die Anfechtung der Kündigung des Mietvertrags kann innert von 30 Tagen erfolgen. In der Regel erfolgt sie bei der Schlichtungsbehörde. Eine Kündigung der Wohnung ist immer dann formell missbräuchlich und damit nicht wirksam, wenn beispielsweise das Kündigungsschreiben nicht mit dem amtlichen Formular erfolgt ist. Anfechten kann man die Aufkündigung des Mietverhältnis dann, wenn die Kündigung zwar formell wirksam ist, aber gegen Treu und Glauben verstösst. Gegen Treu und Glauben verstösst eine Kündigung durch den Vermieter dann, wenn er beispielsweise eine einseitige Vertragsänderung durchsetzen will oder die Mieterschaft dazu gebracht werden soll, die Wohnung zu kaufen. In diesen Fällen ist die Anfechtung der Wohnungskündigung genauso möglich wie die Erstreckung des Mietverhältnisses.
Wohnungskündigung bei Todesfall
Das Schweizer Obligationenrecht sieht bei einem Todesfall die ausserordentliche Kündigung vor. Geregelt ist das im Art. 266i Obligationenrecht. In diesem Fall kann der Erbe oder die Erbin den Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist auf den nächstmöglichen Kündigungstermin hin kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate und ist stets der ortsübliche Termin. Die Erben haben auch die Möglichkeit, einen Nachmieter vorzuschlagen. Wichtig zu wissen ist jedoch, dass der Mietvertrag nicht automatisch erlischt, wenn die Mieterschaft verstirbt. Die Erben müssen in jedem Fall das Mietverhältnis kündigen.
So unterstützt Sie ein Anwalt für Mietrecht bei der Wohnungskündigung
Sowohl für die Mieterschaft als auch für den Vermieter ist es empfehlenswert, sich einen Überblick über das Schweizer Mietrecht zu verschaffen. Hierbei ist ein Anwalt für Mietrecht immer gern behilflich. Dieser kann auch die Mieter- und Vermieterrechte in Bezug auf die Wohnungskündigung im Detail genau erklären. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können sich bei einem Anwalt für Mietrecht genaue Informationen über die Form, die Frist und den Inhalt einer Kündigung eines Mietverhältnis einholen und sich natürlich auch beraten lassen. Dabei unterstützt der Anwalt immer beide Vertragsparteien. Treten Fragen zur Wohnungskündigung auf, kann ein Anwalt die Interessen der Mieterschaft und des Vermieters vertreten. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht empfiehlt sich immer für beide Vertragsparteien. Deshalb ist es ratsam, seine Erfahrung zu nutzen.
FAQ: Wohnungskündigung
Am letzten Tag vor dem Beginn der Kündigungsfrist muss das Kündigungsschreiben spätestens beim Empfänger angekommen sein. Wichtig ist also das Datum des Empfangs und nicht der Poststempel.
Spätestens drei Monate vor dem Kündigungstermin, der vertraglich oder gesetzlich festgelegt werden kann, muss das Kündigungsschreiben beim Empfänger vorliegen. Liegt das Schreiben nicht vor, verschiebt sich automatisch der Kündigungstermin auf den nächstmöglichen.
Das Kündigungsschreiben muss von allen im Mietvertrag genannten Personen eigenhändig unterzeichnet werden. Alternativ kann auch jede Person separat ein Kündigungsschreiben versenden. Eine Ausnahme besteht für Partnerschaften. In diesem Fall müssen beide Partner die Kündigung unterzeichnen, selbst dann, wenn nur einer im Mietvertrag steht.
Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.
