Eigentümerwechsel Eigenbedarf – Rechtliches, Kündigung & mehr
- Redaktion
- Lesezeit: ca. 10 Minuten
- Teilen
- 4 Leser fanden diesen Artikel hilfreich.
- Das Wichtigste in Kürze
- Ein Eigenbedarf bei Eigentümerwechsel kann eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.
- Liegt ein dringender Eigenbedarf vor, so kann auch die Kündigungsfrist auch die gesetzlichen Kündigungsfristen reduziert werden.
- Eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf ist immer möglich, auch für einen Eigenbedarf, der nicht im engeren Sinne besteht.
- Will ein neuer Eigentümer einen Mieter vorzeitig aus einem Mietvertrag entlassen, so ist er schadenersatzpflichtig.
- Widerspruch gegen die Kündigung oder ein Begehren auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses muss der Mieter innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung einreichen.
- Die Vormerkung macht eine Kündigung wegen dringendem Eigenbedarf bei Eigentümerwechsel unmöglich.
Rechtliches zum Eigentümerwechsel mit Eigenbedarf
Generell gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete in der Regel nicht“. Dabei gehen nach dem Gesetz Art. 261 OR bestehende Mietverhältnisse auf den Erwerber über.
Grundsätzlich steht also einem neuen Vermieter auch das ordentliche Kündigungsrecht zu. Dabei kann er den auf ihn übergegangenen Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen auf einen gültigen Kündigungstermin auflösen.
Allerdings bedingt diese Kündigungsmöglichkeit, dass der neue Vermieter bereits als Eigentümer bzw. als dinglich Berechtigter im Grundbuch eingetragen ist. Ferner stehen dem neuen Vermieter natürlich auch die im Gesetz verankerten ausserordentlichen Kündigungsmöglichkeiten zu. Jedoch kann ein neuer Eigentümer das Mietverhältnis in gewissen Fällen auch vorzeitig kündigen. Wird eine Wohn- oder Geschäftsimmobilie verkauft, so kann er neue Eigentümer unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte geltend machen kann.
Hiergegen kann jedoch ein Mieter Widerspruch einlegen, insbesondere wenn er einen Härtefall geltend machen kann. Bei der Miete kann jedoch auch verabredet werden, dass das Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt wird, Diese Vormerkung bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Mietobjekt entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen, d.h. das Kündigungsrecht bei dringendem Eigenbedarf ist ausgeschlossen. Unter bestimmten Bedingungen ist auch eine Kündigung eines Mieters bereits vor der Veräusserung eines Mietobjektes möglich.
Wann kann ein neuer Eigentümer aktiv werden ?
Für alle Massnahmen, die ein neuer Eigentümer mit einem Mietobjekt anstrebt ist zunächst einmal der Zeitpunkt des Eigentümerwechsels massgeblich. Dabei kommt es bei unbeweglichen Sachen, wie z. B. Mietimmobilien immer auf den Zeitpunkt der Eintragung ins Grundbuch an. Erst ab diesem Zeitpunkt kann und darf ein Erwerber über das Mietverhältnis verfügen. Deshalb sind auch Handlungen, wie z. B. eine Kündigung des Mietvertrages vor diesem Zeitpunkt nichtig und können auch nicht durch einen späteren Eigentumserwerb geheilt werden. Vor dem Eigentumserwerb jedoch hat auch ein zukünftiger Eigentümer bereits einige Dinge zu klären, die später auch eine Wirkung auf die Kündigung von Mietverhältnissen haben können.
Grundsätzlich muss dieser prüfen, ob für das zu erwerbende Objekt noch laufende Kündigungssperrfristen bestehen, die dann beim Eigentumserwerb auf den Erwerber übergehen. Ist dies gegeben, so ist eine Kündigung des Mietverhältnisses nach dem Erwerb der Immobilie dann auch nur beim Vorliegen eines nachgewiesenen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters möglich. Für den Fall, dass eine Mietimmobilie z. B. während eines hängigen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, welches Ansprüche der Mietvertragsparteien aus dem Mietverhältnis zum Gegenstand hat, veräussert wird, so tritt der Erwerber gemäss OR Artikel 261 Absatz 1 als neuer Vermieter in den Prozess ein. Hierbei erstreckt sich dies jedoch nur auf Sachverhalte, die sich auch auf das Mietverhältnis unter dem neuen Eigentümer auswirken, wie z. B. eine Kündigung.
Kündigungsmöglichkeiten des neuen Eigentümers
Ist der neue Eigentümer im Grundbuch eingetreten, so hat er auch in Bezug auf laufende Mietverhältnisse eine Reihe von Kündigungsmöglichkeiten. In Betracht kommen hierbei sowohl ordentliche Kündigungen ausserordentliche Kündigungen sowie auch in Sonderfällen Kündigungen während laufender Kündigungssperrfristen oder während laufender Schlichtungs- und Gerichtsverfahren.
Ordentliche Kündigung bei Eigentümerwechsel
Grundsätzlich kann ein neuer Eigentümer und Vermieter nach dem Eigentumserwerb eine reguläre, ordentliche Kündigung an einen Mieter aussprechen unter der Einhaltung der vereinbarten vertraglichen Kündigungsfrist oder den gesetzlichen Vorgaben. In diesem Fall kann er die Kündigung mit dem einfachen Zusatz Eigenbedarf begründen. Dabei muss es sich dann nicht um einen Eigenbedarf im engeren Sinne handeln und kann sich z. B. auch auf eine Vermietung an den Freund der Tochter beziehen. Jedoch muss sie Begründung natürlich wahrheitsgemäss und plausibel sein.
Ausserordentliche Kündigung nach Art. 261 Abs. 2 lit. A OR bei Eigentümerwechsel
Für den Fall, dass ein neuer Eigentümer einen dringenden Eigenbedarf geltend macht, kann er hierfür die ggf. verkürzten Kündigungsfristen in Anspruch nehmen, die nach dem Gesetz 3 Monate für Wohnraummiete betragen und 6 Monate für Geschäftsraummiete. Dabei kann er dann also auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin kündigen, unabhängig davon, welche vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag mit dem Mieter getroffen wurden. Ein dringender Eigenbedarf setzt allerdings voraus, dass der neue Eigentümer das Mietobjekt entweder für sich selbst, einen nahen Verwandten oder aber zumindest eine verschwägerte Person benötigt. Ausserdem muss er hierfür dann auch ernsthafte und nachvollziehbare Gründe darlegen können, warum er das Mietobjekt für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte braucht. Der Eigenbedarf muss also konkret und aktuell sein und darf nicht nur hypothetisch bestehen.
Wenn der neue Eigentümer einem Mieter früher als im Mietvertrag kündigen möchte wegen dringendem Eigenbedarf, ist er dem Mieter gegenüber zu Schadensersatz verpflichtet. Dabei müsste er z. B. die Mietzinsdifferenz bis zum nächsten vertraglichen Kündigungstermin übernehmen.
Kündigung des neuen Eigentümers während laufendem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren oder während einer Sperrfrist
Für den Fall, dass ein dringender Eigenbedarf tatsächlich vorliegt, kann ein neuer Eigentümer auch während eines laufenden Schlichtungs- bzw. Gerichtsverfahrens eine Kündigung aussprechen. Auch in diesem Fall muss der Eigenbedarf dringend sein und es darf dem neuen Eigentümer nicht zuzumuten sein, längere Zeit auf die Freigabe des Mietobjektes zu warten. Auch hierbei muss er den Eigenbedarf und seine Dringlichkeit beweisen können. Gründe hierfür können z. B. die Rückkehr aus dem Ausland sein, wirtschaftliche Gründe oder ein Zusammenzug im Rahmen einer Partnerschaft. Bei einem dringenden Eigenbedarf kann eine Kündigung dann auch während einer noch laufenden Kündigungssperrfrist ausgesprochen werden.
Wie kann sich ein Mieter gegen eine Kündigung bei Eigentümerwechsel Eigenbedarf wehren?
Generell muss ein Mieter eine Kündigung bei Eigentümerwechsel Eigenbedarf nicht einfach so hinnehmen. Grundsätzlich stehen ihm hierfür verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung mit denen er reagieren kann oder sich auch schon im Vorfeld eines Eigentümerwechsels gegen eine Kündigung absichern kann. In Frage kommen eine Anfechtung der Kündigung, eine Klage auf Erstreckung des Mietverhältnisses oder präventiv auch schon eine Vormerkung im Grundbuch.
Erstreckung des Mietverhältnisses
Wird einem Mieter bei Eigentümerwechsel eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen, so kann er eine Mieterstreckung beantragen, die ihm eine Verlängerung des Mietverhältnisses ermöglicht. Hierfür muss der betroffene Mieter bei der Schlichtungsbehörde Antrag auf Mieterstreckung einreichen. Dabei muss bei unbefristeten Verträgen dieser Antrag spätestens 30 Tage nach der Kündigung gestellt werden, bei Verträgen mit fester Mietdauer spätestens 60 Tage vor Vertragsablauf.
Wenn ein Mieter diese Frist verpasst, hat er sein Recht auf Mieterstreckung verwirkt, also verloren. Bei der Schlichtungsbehörde wird dann versucht, eine gütliche Einigung zwischen Vermieter und Mieter zu finden. Generell können Mietverhältnisse höchstens 2 Mal erstreckt werden, dabei geht dies für Wohnräume bis zu 4 Jahre insgesamt, für Geschäftsräume um bis zu 6 Jahre. Für den Fall, dass eine Partei mit der Entscheidung einer Schlichtungsbehörde nicht einverstanden ist, kann sie innerhalb von 30 Tagen beim zuständigen Gericht gegen die Entscheidung klagen.
Allerdings muss auch ein Mieter triftige Gründe für seinen Anspruch auf Mieterstreckung vorbringen und auf jeden Fall einen Härtefall geltend machen können. Bei der Entscheidung wägt die Schlichtungsbehörde die Härte für den Mieter und die Interessen des Vermieters ab. Deshalb erhöhen gute Argumente des Mieters die Chancen auf einen Aufschub. In den meisten Fällen geht es jedoch darum, dass die Zeit bis zum Kündigungstermin nicht reicht, um eine andere Wohnung zu finden. Hierbei kommen dann als Härtefall Argumente wie Alter, Krankheit, Schwangerschaft oder auch schulpflichtige Kinder in Frage sowie eine schwierige Wohnungsmarktsituation, die es nicht erlaubt im Rahmen der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung zu finden.
Jedoch muss bei Erstreckung des Mietverhältnisses der Eigenbedarf zu Gunsten des Vermieters berücksichtigt werden und je dringender der Eigenbedarf ist, desto kürzer wird eine Erstreckung ausfallen, wobei hierbei auch einem Selbstverschulden des Vermieters Rechnung zu tragen ist . Für den Fall, dass der Vermieter einer Drittperson das Mietobjekt zur Verfügung stellen will, liegt zwar kein Eigenbedarf vor; allerdings kann auch dies als erstreckung relevantes Vermieter Interesse gewertet werden.
Anfechtung der Kündigung wegen Eigenbedarf
In der Praxis kommt es vor, dass ein Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht, um einen Kündigungsgrund zu finden. Für den Fall, dass er schon zum Zeitpunkt der Kündigung weiss, dass er nicht beabsichtigt, die Wohnung selbst zu nutzen oder an nahe Verwandte zu geben, ist die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf missbräuchlich. Häufig kommt es besonders bei einem niedrigen Mietzins, der sich erst durch eine Neuvermietung erhöhen lässt, zu einem vorgeschobenen Eigenbedarf. In diesen Fällen können Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf anfechten. Hierbei haben sie im Rahmen ihres Widerspruchsrechtes 30 Tage Zeit. Falls jedoch die Kündigung nicht innerhalb von 30 Tagen angefochten wird, ist sie grundsätzlich gültig. Da jedoch der Vermieter durch den vorgeschobenen Eigenbedarf den Mietvertrag verletzt hat, können Mieter in diesem Ausnahmefall die Anfechtungsfrist auch wiederherstellen lassen. Ausserdem haben sie in manchen Fällen auch ein Anrecht auf Schadensersatz.
Ein Widerspruch gegen die Kündigung ist allerdings nur dann möglich, wenn tatsächlich ein guter Grund für den Widerspruch besteht, wie etwa neben einem vorgeschobenen Eigenbedarf auch ein Härtefall oder eine formell nicht korrekte Kündigung. Der vorgeschobene Eigenbedarf muss vom Mieter nachgewiesen werden, was in der Praxis durchaus schwierig ist. Auch Kündigungen, die inhaltlich oder formell Fehler aufweisen und nicht gültig sind, versprechen keinen langfristigen Erfolg beim Widerspruch, da der Vermieter in diesen Fällen einfach eine erneute Kündigung aussprechen kann und dabei die Fehler vermeiden kann. Deshalb lässt sich durch Formfehler eine Kündigung wegen Eigenbedarf maximal aufschieben, nicht aber verhindern.
Am erfolgreichsten erscheint ein Widerspruch gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf, wenn man einen Härtefall geltend machen kann. Dabei sollte dann auch die Härte für den Miete grösser sein als die berechtigten Interessen des Vermieters. Dies wird das zuständige Gericht dann abwägen. Ist der Widerspruch erst einmal erfolgreich, so kommt es normalerweise zu einem Gerichtstermin. Dabei wird dann versucht, bei der zuständigen Schlichtungsbehörde eine einvernehmliche Lösung zu finden. Falls dies nicht möglich ist, geht der Fall vor Gericht und der zuständige Richter wägt dann die Interessen gegeneinander ab. Das richterliche Urteil ist dann entscheidend.
Die Vormerkung im Grundbuch
Präventiv kann sich ein Mieter gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf bei Eigentümerwechsel schützen, indem er mit dem Mietvertrag vereinbart, dass das Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt wird. Diese Vormerkung bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Mietobjekt entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen, d.h. das Kündigungsrecht bei dringendem Eigenbedarf ist ausgeschlossen.
Durch die Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch kann bei einem Eigentümerwechsel also ein neuer Vermieter nicht mehr von diesen Sonderkündigungsrechten Gebrauch machen kann. Eine Ausnahme besteht lediglich bei der Zwangsverwertung des Mietobjektes. Die Vormerkung bewirkt also, dass der neue Eigentümer die vertraglich vereinbarte Mietdauer einhalten muss. Dies ist insbesondere bei Mietverträgen mit mehrjähriger, fester Mietdauer von Bedeutung.Für eine Vormerkung im Grundbuch muss dem Grundbuchamt der Mietvertrag mit sämtlichen darin erwähnten Bestandteilen oder Beilagen im Original eingereicht werden und die Vormerkung des Mietverhältnisses muss darin schriftlich vereinbart sein.
Wie kann ein Anwalt für Mietrecht beim Eigentümerwechsel Eigenbedarf helfen?
Hat ein Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf nach einem Eigentümerwechsel erhalten, kann es durchaus sinnvoll sein, sich von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten zu lassen. Dabei kann dieser den individuellen Fall prüfen und abwägen, ob ggf. eine Anfechtung der Kündigung oder auch eine Klage auf Mieterstreckung sinnvoll sein. In Abhängigkeit von der persönlichen Situation des Mieters kann er dabei auch abwägen, ob ein Härtefall vorliegt und eine ausführliche Begründung zur Darstellung des Härtefalls formulieren.
Ferner wird er seinen Mandanten natürlich auch in der Verhandlung mit dem neuen Eigentümer der Immobilie unterstützen und ihn begleiten bei einem Schlichtungsverfahren oder einer Gerichtsverhandlung. Handelt es sich um einen dringenden Eigenbedarf des neuen Eigentümers, wird ein Anwalt für Mietrecht auch die Verhandlungen zu einer eventuellen Schadenersatzleistung führen. In Einzelfällen kann auch die Abwehr eines vorgeschobenen Eigenbedarfs sinnvoll sein, bei dem ein Anwalt für Mietrecht einen Mieter unterstützen kann, eine klare Beweislage aufzubauen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht zum Thema Eigentümerwechsel Eigenbedarf.
FAQ: Eigentümerwechsel Eigenbedarf
Unsere Autoren erarbeitet jeden Artikel nach strengen Qualitätsrichtlinien hinsichtlich Inhalt, Verständlichkeit und Aufbereitung der Informationen. Auf diese Art und Weise ist es uns möglich, Ihnen umfassende Informationen zu unterschiedlichsten Themen rund um das Schweizer Mietrecht zu bieten, die jedoch keine juristische Beratung bei einem Anwalt für Mietrecht ersetzen können.
